Высотоприязнь

Вероятно, люди, которым делается дурно при одной мысли о высоте, и покупатели жилья — это какие-то разные категории граждан. Во всяком случае, ни один девелопер или риэлтор еще не жаловался на трудности с продажей квартир, располагающихся в верхней части небоскрёба.

Впрочем, давайте для начала разберемся с определениями. Как справедливо отмечают эксперты, само понятие «верхние этажи» может быть разным в зависимости от параметров строения. Так, по мнению генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, «для объектов с повышенной этажностью данная отметка начинается с 30 этажа, тогда как в обычных новостройках к верхним относятся этажи с 12 по 18-й».

Квартиры на верхних этажах пользуются повышенным спросом, однако продаются медленнее прочих. И в этом нет никакого парадокса. Во-первых, квартиры наверху — это продукт нишевой. Их предпочитают те покупатели, которым особенно важны видовые характеристики. Но, согласитесь, чтобы оценить вид из окна, его надо, простите за тавтологию, увидеть. И если уж покупатель хочет жить на 30 этаже, он вряд ли станет заключать договор на уровне котлована: ему надо забраться наверх, пусть в недостроенную квартиру, и посмотреть, что за просторы открываются перед его взором. Как говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, «такие объекты распродаются обычно последними, часто даже после сдачи дома».

Есть и вторая причина медленных продаж квартир наверху — они стоят дороже. Как объясняет коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова, «верхние этажи стоят дороже нижних, причем, чем выше здание, тем заметнее разница». По мнению эксперта, с каждым этажом средняя стоимость квадратного метра возрастает на 0,5–1,5 % и соответственно, самые дорогие квартиры продаются на последних этажах здания. Причина тут, кстати, не только в замечательном виде. Наверху ниже уровень шума и загазованности, а, кроме того, больше солнца и лучше дневная освещенность.

Мария Литинецкая предлагает использовать следующую формулу ценообразования: «базовый» прайс с минимальной стоимостью актуален для квартир на 2–10 этажах. Для недвижимости, расположенной на 11–20 этажах, стоимость увеличивается примерно на 10%, на 21–30 этажах — на 20%, на 31–40 этажах — на 30%, от 40 этажа — на 50%. Если же это не небоскреб, а обычный дом, то девелопер обычно делает на наценку за каждый этаж в размере 1–2%.

Квартиры внизу — традиционный объект инвестиционных вложений. Собственно, поэтому их покупают без долгих и придирчивых выборов. Наверху покупатель собирается жить сам, тут уж надо много раз измерить.

Специалисты напоминают, что законы экономики не могут применяться выборочно, они действуют в любых обстоятельствах. Распространяются они не только на коммерческие проекты, но и на такие сложные государственные программы, как программа реновации. И диктуют свои правила. Например, более дорогую цену квартир на верхних этажах. По мнению экспертов, реновационные квартиры тоже станут частью рыночного оборота и стоить будут по-разному. Именно поэтому наиболее продвинутые москвичи стремятся забраться повыше. И вид хорош, да и стоит такая квартира дороже. Попутно заметим, что данное обстоятельство является убедительным свидетельством в пользу развития высотного строительства в Москве.

Роман Михайлов