Рубрика «Экспертное мнение»

Эксперты: реновация повысит стоимость жилья

Эксперты прогнозируют, что стоимость новых квартир, полученных по Программе реновации, превысит стоимость нынешнего жилого фонда на 30%.

Связано это не только с большей площадью квартир, которая достигается за счет увеличения нежилых помещений, но также, если не в первую очередь, и с качеством вновь возведенных домов, считают эксперты.

Так, по мнению исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, стоимость жилья вырастет, поскольку дома, возведенные по программе реновации, относятся к жилью комфорт-класса. «Качественные параметры ценятся. Строящиеся дома — это совершенно другой класс объектов. И на фоне общего снижения цен на рынке недвижимости в Москве реновация может не допустить дальнейшего падения стоимости жилья в городе», — говорит госпожа Полиди. (далее…)

Разница в цене жилья в пятиэтажках и новых домах, которые строятся по программе реновации

Андрей Ярышев, руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Полученное по программе реновации жилье, будет лучше по качественным характеристикам, соответственно, и выше в плане стоимости. Площадь получаемой взамен квартиры может быть больше примерно на 30% — это происходит за счет увеличения мест общего пользования (коридор, санузлы, кухня), жилая площадь при этом не меньше. Кроме того, при желании владельцы могут докупить дополнительные метры – в таком случае они получают скидку при доплате.

Разумеется, зачастую отличие в цене будет зависеть от параметров изначального объекта. Если, например, квартира в старом доме находится в плохом состоянии, расположена на первом или последнем этаже (первые этажи в новых домах – нежилые, и полученная квартира будет находиться не ниже второго этажа), то соответственно жилье, которое владелец получит взамен, будет в качественном плане значительно лучше. Следовательно, и стоимость будет отличаться существеннее. 

Например, в нашей практике был случай – квартира в доме «под снос» стоила около 4,8 млн, а ее аналог в новостройке, – 7,5 млн.

Стоимость жилья: «пятиэтажки» vs. новостройки по Программе реновации

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ.

НДВ — ведущее агентство недвижимости, лидер по реализации новостроек в Москве и Подмосковье. Компания работает по принципу «супермаркета», и предлагает клиентам жилую и коммерческую недвижимость, в том числе большой выбор услуг.

— Какова разница в цене между получаемыми по программе реновации квартирами и теми, которыми владели жильцы?

На сегодняшний день «хрущёвки», то есть дома до 5 этажей без лифта с кухнями менее 7 кв. м, построенные с середины 50-х и до начала 70-х, относятся к самой доступной по типам жилья категории. В среднем квадратный метр в таких домах по всей Москве не дотягивает до 150 тысяч рублей, в то время как квартиры в современных даже самых простых панельных домах стоят на 8-10% дороже при прочих равных.

— Можно ли сказать, что участники программы получают жилье дороже чем то, что у них было?

Да, квартиры по реновации однозначно дороже. Во-первых, многое решает технология строительства (сейчас уже нет блочных домов, как минимум панельные или монолитные), «свежесть» коммуникаций, в новых кварталах более комфортная и цивилизованная среда – МОП, дворы, парковки. Во-вторых, СНиП 60-х годов отличаются от сегодняшних, из-за чего квартиры в новых домах практически не могут быть теснее квартир в пятиэтажках. Так, , разница в площади у двухкомнатных может достигать 20 кв. м. А каждый лишний квадратный метр – это 150-200 тысяч рублей к цене продажи.


— Почему на это идет московская власть?

Как минимум это нормальная социальная политика – предоставить квартиру человеку взамен устаревшего до аварийного состояния жилья. Конечно, разработан механизм капремонта ветхих домов, но ничто не вечно. Стоит отметить, что в ряде пятиэтажек его провести невозможно из-за отсутствия техэтажей и вмонтированных в стены коммуникаций.

Экономически реновация тоже более чем обоснована. Во-первых, себестоимость строительства ниже рыночной цены Во-вторых, государственное финансирование программы защищает власть от рисков неисполнения обязательств, как это было, к примеру,  в рамках программы сноса домов первого периода индустриального домостроения.

Наконец, чтобы переселить 3-4 «хрущёвки» требуется лишь 1 типовой дом серии П44. Освободившиеся территории – это участки в привлекательных локациях со сложившейся инфраструктурой, что безусловно упрощает их развитие.    Девелоперы будут выстраиваться в очередь за ними, что в долгосрочной перспективе, конечно, но многократно окупит расходы на переселение из устаревшего  жилья.

 

Разница в цене жилья в пятиэтажках и новых домах, которые строятся по программе реновации

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Агентство недвижимости полного цикла «Бон Тон» – один из лидеров и успешных игроков по реализации жилой недвижимости в Московском регионе. Образовано в 2010 году. Приоритетное направление деятельности – продажа квартир в новостройках комфорт- и бизнес-класса.

Какова разница в цене между получаемыми по программе реновации квартирами и теми, которыми владели жильцы? Можно ли сказать, что участники программы получают жилье дороже чем то, что у них было?

Разница в средней стоимости квадратного метра между сносимыми пятиэтажками (до реновации) и новыми строениями составляет не менее 15-20%.

Разумеется, у таких домов есть преимущества в виде нового конструктива, более интересной квартирографии (средняя продаваемая площадь 54-56 кв.м),  а также наличия входных групп и МОПов. Также среди плюсов – формат квартальной застройки. 

Таким образом, участники программы получают более дорогое жилье с точки зрения цены кв.м, при этом выигрывают по качественным характеристикам предоставляемой недвижимости. Сносимые пятиэтажки – морально устаревший фонд, который в последнее время падает в своей ликвидности и стоимости жилья. 

Почему на это идет московская власть?

Фонд реновации имеет право на реализацию части квартир –  порядка 15-20% с целью улучшения жилищных условий. Житель дома, где стартовало переселение по реновации, взамен равнозначной квартиры может докупить дополнительные площади, воспользовавшись собственными средствами, либо ипотечными.  В дальнейшем, когда обязательства перед участниками программы будут выполнены, оставшиеся квартиры , скорее всего, будут выставлены в свободную продажу.

Стоимость квартир по Программе реновации

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона.

Компания создана в 2012 году Наталией Тихоновской и Марией Литинецкой — ведущими экспертами рынка недвижимости, чья профессиональная репутация и богатый практический опыт служат гарантами высокого качества работы. В настоящее время «Метриум» входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

Какова разница в цене между получаемыми по программе реновации квартирами и теми, которыми владели жильцы?

Разница в стоимости квадратного метра в доме-участнике реновации и новостройке для переселения составляет порядка 20-50%. Это сопоставимо с различием в цене между старым жильем и новостройками практически в любом районе Москвы. Скажем, в Северном Измайлове квадрат в новостройке примерно на 25% дороже, чем в пятиэтажных хрущевках. В Нагатинском затоне на 10-15%, а на Западе Москвы (район Можайского) шоссе – до 50%.  

Можно ли сказать, что участники программы получают жилье дороже чем то, что у них было?

Полученное по программе реновации жилье безусловно дороже того, которое покидают переселенцы. Во-первых, разницу в цене обуславливает возраст зданий. Жилье по реновации, как максимум, было введено в эксплуатацию в последнюю пятилетку. Соответственно все инженерные коммуникации намного лучше, чем в домах 30-40-летней давности. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большей площади, чем обладали в хрущевках. Речь идет о лишних «квадратах» в прихожих, кухнях, кладовках или гардеробных (примерно 5-15 квадратных метров в зависимости от суммарного метража квартиры). Соответственно, при перепродаже эти площади принесут дополнительную прибыль.

Почему на это идет московская власть?

Основная цель столичных властей — предотвратить кризис жилищного фонда, который сейчас разворачивается в регионах. Его суть в том, что темпы выбытия жилого фонда опережают темпы его восстановления и обновления. При этом у населения нет достаточных средств на улучшение условий, поэтому продолжают жить в хрущевках до тех пор пока имеющееся жилье придет в негодность, и в силу аварийности эти дома должны будут расселять власти. Однако надо понимать, что в случае признания здания «аварийным», представляющим опасность для проживания в нем жителей, принцип «район в район» не работает, людей переселяют туда, где есть для этого ресурс. Причем в силу того, что хрущевки и другие подобные дома были построены в относительно сжатые сроки, потребность их расселения рано или поздно обвалится как лавина на голову местных властей, потому что, условно говоря, срок их годности, завершится примерно одновременно. Поскольку в столичном бюджете есть средства на столь масштабную социальную программу, власти идут на реновацию. Более того, жилищное строительство в Москве — это привлекательный бизнес, поэтому бюджет скорее всего окупит расходы за счет продажи реновационных квартир уже не участникам программы. Более того, не надо забывать, что первые этажи в новостройках делают нежилыми, где разместятся в том числе и объекты торговли, а это дополнительный доход в казну.