Рубрика «Экспертное мнение»

Наш собеседник — кандидат юридических наук, заместитель председателя комиссии по экономике, бюджету и перспективному развитию города Общественной палаты Москвы Михаил Иванович Москвин-Тарханов.

Михаил Иванович, в последнее время всё чаще поднимается вопрос о стоимости земли под домами, которые вошли в программу реновации. Сам по себе вопрос не новый, но вот он снова в центре внимания. 

Действительно, разъяснения на сей счет уже давались, и не раз. Но если их недостаточно, я готов повторить…

Возникает ощущение, что тут дело касается скорее политики, а не экономики. Ведь сказать о том, что участники программы реновации теряют немалые средства – значит мобилизовать недовольство.

Возможно. Но политическую сторону мы трогать не будем. Давайте говорить об экономике. 

Рассуждают так: сносят в первую очередь пятиэтажки, при этом человек при переезде естественно оказывается в доме большей высотности, следовательно, на новом месте на его долю приходится меньше квадратных метров земли, что находится под домом. И вот вывод: я отдаю большую долю золотой московской земли, а получаю малую долю. Что вы на это скажете?

Начну с того, что многоквартирный дом – это не только сами квартиры. Это еще и несущие конструкции, лифты, инженерные системы, фундамент, крыша, наконец, земельный участок, на котором расположен дом. И говоря о стоимости квартиры, мы говорим вместе с тем и о стоимости всего того, без чего квартира не может существовать. В Москве давно сформировался рынок жилья, как первичного, так и вторичного. Этот рынок устойчив, развит и полностью свободен. И на этом рынке существует реально свободное ценообразование, которое зависит от долговременных факторов. При этом я бы особо обратил внимание на то, что у нас давно сложилась система профессиональной оценки, которая учитывает абсолютно все факторы. (далее…)

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

Компания Tekta Group входит в число пяти крупнейших застройщиков Московской области. На рынке она присутствует с 1999 года. На первоначальном этапе Tekta Group проектировала, возводила и обслуживала промышленные здания и складские терминалы. Позже фокус интересов компании сместился на инвестиции в строительство жилых комплексов бизнес-класса. Масштабные новостройки по индивидуальным проектам от Tekta Group уже появились в Одинцово, Мытищах, Балашихе и Сергиевом Посаде. Среди последних проектов компании: ЖК «Маяковский», «Архимед», «Акварели».

Действительно ли верхние этажи стоят дороже?

(далее…)

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона.

Компания создана в 2012 году Наталией Тихоновской и Марией Литинецкой — ведущими экспертами рынка недвижимости, чья профессиональная репутация и богатый практический опыт служат гарантами высокого качества работы. В настоящее время «Метриум» входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

Правда ли, что верхние этажи раскупают быстрее, чем нижние?

(далее…)

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Агентство недвижимости полного цикла «Бон Тон» – один из лидеров и успешных игроков по реализации жилой недвижимости в Московском регионе. Образовано в 2010 году. Приоритетное направление деятельности – продажа квартир в новостройках комфорт- и бизнес-класса.

Правда ли, что верхние этажи раскупаются быстрее, чем нижние? Действительно ли верхние этажи стоят дороже? Почему?

Понятие «верхних этажей» является разным с учетом параметров строения. Для объектов с повышенной высотностью, практически небоскребов, данная отметка начинается с 30 этажей. В обычных новостройках к верхним относятся этажи с 12 по 18-й.

Квартиры на верхних этажах небоскребов представляют собой продукт c нишевым спросом. Эти лоты имеют видовые характеристики, иногда панораму на 3–4 стороны света. Поэтому ценообразование и квартирография строятся с учетом того, что это редкое предложение. В квартирографии  можно встретить  более крупные лоты, в том числе и двухуровневые, а также пентхаусы.

В стандартных новостройках верхние этажи имеют как повышенный, так и пониженный  коэффициент при ценообразовании, что зависит от видовых характеристик.

Верхние этажи, как правило, выводятся в реализацию не сразу – стратегия позволяет продемонстрировать все преимущества видовых характеристик, когда дом находится в высокой стадии готовности. 

Что касается нижних этажей, то застройщик предлагает более приемлемый ценник. С учетом того, что предложение выводится частями, такие лоты раскупаются весьма быстро. В обычных новостройках граница проходит на уровне 6 этажа, в объектах с повышенной высотностью к нижним относятся квартиры до 10–11 этажа.

Формируя ценообразование,  застройщик использует те или иные коэффициенты в  зависимости от этажа квартиры. К средним этажам, которые представляют собой настоящую «золотую середину» на рынке недвижимости, применяется повышенный коэффициент. Во-первых, такие квартиры достаточно удалены от земли, обладают хорошими видовыми характеристиками, но не находятся под самой крышей, что очень важно для некоторых потребителей. Как показывает практика, такие варианты пользуются спросом среди  большей части покупателей новостроек.

Антон Валуйских: Здравствуйте, дорогие зрители! В эфире передача «Взгляд из окна» и я ее ведущий Валуйских Антон. Сегодня у нас в гостях Илья Леонидович Киевский – генеральный директор Научно-проектного центра «Развитие города». 

Здравствуйте, Илья Леонидович!

Илья Киевский: Здравствуйте!

Антон Валуйских: Илья Леонидович, что вообще такое современный город? Как мы можем себе представить?

Илья Киевский: Вопрос такой простой и в то же время довольно сложный, на мой взгляд. Это город, из которого не хочется уезжать, в котором комфортно работать и отдыхать. Это город, куда очень хочется возвращаться и все время приезжать, если уж по каким-то причинам ты оттуда уехал. Это  город с хорошей инфраструктурой, прежде всего, транспортной, где удобно осуществлять поездки между районами, двигаться на работу и обратно к месту проживания. Город со своим стилем, каким-то ярким почерком, с архитектурой, с исторической частью, с новыми районами. Современный город, прежде всего, идет в ногу со временем. И обязательно у него должен быть свой стиль, фестивали, музыкальные и спортивные мероприятия, чтобы там было много молодежи, чтобы все двигалось и была активная жизнь, насыщенная и интересная, со своим ритмом. На мой взгляд, таким должен быть современный город.

Антон Валуйских: Это о городе в общем. А чем конкретно наша Москва отличается от других крупных мегаполисов с точки зрения каких-то градостроительных аспектов или, может быть, архитектурных? Ну, это слишком — «архитектурных», мы сейчас утонем. С точки зрения управленческой практики?

Илья Киевский: Москва действительно имеет свою структуру, свою градостроительную структуру. Исторически сложилось, что это радиально-кольцевая система — Садовое, Бульварное, Третье кольцо. Это – то, что нам дано в историческом плане. Вылетные магистрали. Раньше вблизи основных крупных градообразующих предприятий располагалось все жилье. Центр исторический. Все остальное – это спальные районы.  (далее…)

О Москве, ее прошлом и будущем рассказывает в интервью «Взгляду из окна» Илья Киевский, генеральный директор НПЦ «Развитие города»