Цена земли – это составляющая стоимости квартиры

Наш собеседник — кандидат юридических наук, заместитель председателя комиссии по экономике, бюджету и перспективному развитию города Общественной палаты Москвы Михаил Иванович Москвин-Тарханов.

Михаил Иванович, в последнее время всё чаще поднимается вопрос о стоимости земли под домами, которые вошли в программу реновации. Сам по себе вопрос не новый, но вот он снова в центре внимания. 

Действительно, разъяснения на сей счет уже давались, и не раз. Но если их недостаточно, я готов повторить…

Возникает ощущение, что тут дело касается скорее политики, а не экономики. Ведь сказать о том, что участники программы реновации теряют немалые средства – значит мобилизовать недовольство.

Возможно. Но политическую сторону мы трогать не будем. Давайте говорить об экономике. 

Рассуждают так: сносят в первую очередь пятиэтажки, при этом человек при переезде естественно оказывается в доме большей высотности, следовательно, на новом месте на его долю приходится меньше квадратных метров земли, что находится под домом. И вот вывод: я отдаю большую долю золотой московской земли, а получаю малую долю. Что вы на это скажете?

Начну с того, что многоквартирный дом – это не только сами квартиры. Это еще и несущие конструкции, лифты, инженерные системы, фундамент, крыша, наконец, земельный участок, на котором расположен дом. И говоря о стоимости квартиры, мы говорим вместе с тем и о стоимости всего того, без чего квартира не может существовать. В Москве давно сформировался рынок жилья, как первичного, так и вторичного. Этот рынок устойчив, развит и полностью свободен. И на этом рынке существует реально свободное ценообразование, которое зависит от долговременных факторов. При этом я бы особо обратил внимание на то, что у нас давно сложилась система профессиональной оценки, которая учитывает абсолютно все факторы. 

А причем здесь система оценки? Мы ведь говорим о стоимости земли под домами, вошедшими в программу реновации.

Притом, что цена любой квартиры формируется естественным путем. Когда мы хотим узнать, сколько стоит та или иная квартира, мы начинаем собирать о ней информацию.  Год постройки, «хрущевка» это или какой-то современный проект, удаленность от метро, инсоляция, близость к значимым объектам, наличие социальной и торговой инфраструктуры, планировка. Мы интересуемся всем, кроме…

Площади земли под домом…

Совершенно верно. Эта стоимость не учитываемся никем, даже профессиональными оценщиками.

Почему?

Потому что у нее нет реального экономического значения в условиях рынка. Есть только сам факт наличия. Стоимость участка входит в стоимость квартиры. 

Но математически мыслящие граждане все-таки говорят: участок земли под пятиэтажкой был побольше. Надо возместить что-то гражданину.

Давайте представим себе два дома. Две стоящие рядом пятиэтажки. Одна вошла в программу реновации, другая – нет. Участники программы получили равнозначные квартиры. Большей площади – за счет дополнительных нежилых площадей. Более комфортные. Но в том доме, где на долю каждого собственника приходится меньший земельный участок. Квартиры в доме, который не участвует в реновации, как стоили примерно 5-7 милллионов рублей, так и стоят. А такая же квартира в новом доме стоит не меньше 9 миллионов. Это уже давно известно, рынок это показал. То есть собственник старой квартиры при переезде уже получил дополнительную стоимость в 2 миллиона рублей. Ну и причем здесь земельный участок? Конечная цена – вот она, сформирована свободно,  с учетом всех факторов. По существу мы видим попытку засчитать земельный участок еще раз, оплатить то, что уже оплачено. Это ошибка. Это путь к бесконечной и бесплодной дискуссии. Давайте тогда учитывать амортизацию старого дома. Старый лифт. Старую планировку. 

А если человек считает, что он при переезде что-то потерял?  Например, вид из окна или близость какого-то важного для него объекта?

Для этого и существует профессиональная оценка. Программа реновации предполагает предоставление равнозначной или равноценной квартиры. Сравнивай, сопоставляй – пожалуйста. Но еще раз повторю, попытка второй раз получить компенсацию за то, что уже было компенсировано – экономически безграмотно и бесперспективно.