Квартиры, которые граждане получают в рамках программы реновации, стоят дороже их прежнего жилья.
В самых первых заявлениях, где речь шла о намерении провести масштабную реновацию жилого фонда в Москве, все время подчеркивалось, что при обмене старого жилья на новое, сколько взяли, столько и дадут. Разумеется, в случае с недвижимостью подобное понятие условно. Есть множество факторов, которые влияют на стоимость квартиры, и это не только локация. Все их учесть – возможно. А вот уравновесить, чтобы вышло рубль в рубль – нереально. В результате, пока получается, что участники программы остаются в плюсе.
Сравнение в пользу
Эксперты отмечают целый ряд параметров, которые выгодно отличают реновационные квартиры. «Площадь получаемой взамен квартиры может быть больше примерно на 30%, — говорит руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Андрей Ярышев. — Это происходит за счет увеличения мест общего пользования (коридор, санузлы, кухня), жилая площадь при этом имеет тот же метраж». Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ, напоминает о том, что СНиПы 60-х годов отличаются от сегодняшних, из-за чего квартиры в новых домах никак не могут быть теснее квартир в пятиэтажках. «Однокомнатные, которые дают взамен, на 5-9 кв. м просторнее, разница в площади у двухкомнатных может достигать 20 кв. м», — подчеркивает она. Примерно те же цифры называет и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерский сети. По ее мнению, прихожие, кухни, кладовки, гардеробные дают 5-15 лишних «квадратов» в зависимости от суммарного метража квартиры.
Отдельный разговор – качество инфраструктуры. Во-первых, другой стала технология строительства: нет больше блочных домов, есть панель, монолит а также иные, еще более «продвинутые» материалы. Во-вторых, — несравним уровень сетей и коммуникаций. В-третьих, более комфортная и цивилизованная среда: места общего пользования, дворы.
Стоит упомянуть и о том, что переселение даёт возможность попасть в новое окружение — благодаря формату квартальной застройки. Сносимые пятиэтажки относятся к морально устаревшему фонду, а в районы старой застройки даже в Москве инвестируют не очень охотно. Другое дело, когда что-то возводится с нуля. Тут появляется масса дополнительных возможностей.
Все эти улучшения пришли естественным путем – отрасль развивается, рынок развивается, так что совершенствования неизбежны. Однако всё вместе взятое дает существенную прибавку в главном – стоимости новых квартир.
Разбогатеть за переезд
Эксперты немного расходятся, оценивая разницу в стоимости квадратного метра в реновируемых домах и новостройках, возводимых для переселения. Но это, пожалуй, вопрос непринципиальный. Оксана Иванова считает, что в среднем 1 кв.м. в сносимых домах недотягивает до 150 тыс.руб., в то время как квартиры в современных, даже самых простых панельных домах стоят на 8-10% дороже при прочих равных. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что разница в средней стоимости 1 кв.м. между сносимыми пятиэтажками (до реновации) и новыми строениями составляет не менее 15-20%.
Более «щедрой» оказалась Мария Литинецкая, которая дает разброс от 20 до 50%. «Это сопоставимо с различием в цене между старым жильем и новостройками практически в любом районе Москвы, — отмечает она. — Скажем, в Северном Измайлове квадрат в новостройке примерно на 25% дороже, чем в пятиэтажных хрущевках. В Нагатинском затоне на 10-15%, а на Западе Москвы (район Можайского) шоссе – до 50%. Андрей Ярышев приводит такой пример из собственной практики: квартира в доме «под снос» стоила около 4,8 млн, а ее аналог, полученный по программе реновации, – 7,5 млн.
Безусловно, рынок реагирует на эту тенденцию. Помнится, в советское время граждане, узнав, что дом будут сносить, стремились правдами и неправдами (причем чаще всего неправдами) прописаться там, чтобы при переезде иметь право на новое отдельное жилье. Так и сейчас некоторые собственники поднимают цены на свои квартиры, объясняя это как раз тем, что новый собственник по реновации получит квартиру более дорогую. Однако эксперты считают, что это нельзя считать тенденцией. Все-таки в таком расчете на будущую «прибыль» слишком много рисков, которые приобретатели, как правило, не хотят брать на себя.
Чаще встречается другой вариант: участники программы готовы доплатить, чтобы получить квартиру побольше, получше, с какими-то дополнительными бонусами в виде инфраструктуры или видовых характеристик. Это вполне реально, ведь фонд реновации имеет право на реализацию части квартир для докупки жилплощади участниками программы.
Ничего личного
Тот факт, что переезжающие москвичи фактически получают более дорогое жилье, не свидетельствует об альтруизме правительства. «Основная цель столичных властей, — отмечает Мария Литинецкая, — предотвратить кризис жилищного фонда, который сейчас разворачивается в регионах». Очевидно, что темпы выбытия жилого фонда опережают темпы его восстановления и обновления. Однако у населения средств на улучшение жилищных условий нет, и люди просто ждут, когда их дом придет в негодность, с тем, чтобы потом переезжать по программе расселения аварийного и ветхого жилья. Москва с ее экономическими возможностями, разумеется, может играть на опережение. Что и делает.
Оксана Иванова предлагает не забывать, что себестоимость строительства в любом случае намного ниже рыночной цены. «Треть затрат на строительство жилого дома составляет стоимость приобретения или долгосрочной аренды земельного участка, — отмечает она, — а городские власти избавлены от этих расходов, так как строят фактически на своей собственности».
Столичная программа реновации является образцовой с той точки зрения, что она выгодна всем. В ходе ее конкретной реализации неминуемы сложности, ошибки и противоречия. Но с этим уже можно справиться. Все-таки в Москве достаточно механизмов общественного контроля, чтобы не допустить, с одной стороны, административного восторга, а, с другой, справиться с искушением сделать попроще, продать подороже.