Рубрика «Экспертное мнение»

Сегодня вступает в силу упрощенный порядок сделок с недвижимостью. Ранее при заключении сделки с недвижимостью в общей долевой собственности договор подлежал обязательному нотариальному удостоверению. С 31 июля это требование перестает быть обязательным. Как это отразится на безопасности рынка недвижимости? В целом отмена обязательного нотариального удостоверения при сделках с недвижимостью в общей долевой собственности не несет рисков, при этом экономит время и средства граждан. Такое мнение высказали эксперты, на страницах СМИ.

(далее…)

Отвечает Юлия Зубарик, руководитель градостроительного бюро «Master’s Plan»

Многие эксперты отмечают интересную тенденцию на рынке жилой недвижимости Москвы: покупатели проявляют явный интерес к недвижимости, которая оказалась включенной в программу реновации. При этом, что любопытно, сами реновационные квартиры пользуются умеренным спросом. Впрочем, тут логика понятна: реализация самой программы находится только в начале, она еще, что называется, не раскачалась. Тем не менее, если говорить о будущем, то в перспективе 2–3 лет спрос на реновационные квартиры, приобретаемые с целью расширения, будет только расти. Как отмечает руководитель центрального отделения городской недвижимости компании НДВ Светлана Жукова, сейчас «цена квадратного метра для собственников, участвующих в программе, ниже рынка». То есть при докупке дополнительной жилой площади, что, как известно, и возможно, и желаемо многими, есть большой шанс значительно сэкономить. (далее…)

Андрей Ярышев, руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Полученное по программе реновации жилье, будет лучше по качественным характеристикам, соответственно, и выше в плане стоимости. Площадь получаемой взамен квартиры может быть больше примерно на 30% — это происходит за счет увеличения мест общего пользования (коридор, санузлы, кухня), жилая площадь при этом не меньше. Кроме того, при желании владельцы могут докупить дополнительные метры – в таком случае они получают скидку при доплате.

Разумеется, зачастую отличие в цене будет зависеть от параметров изначального объекта. Если, например, квартира в старом доме находится в плохом состоянии, расположена на первом или последнем этаже (первые этажи в новых домах – нежилые, и полученная квартира будет находиться не ниже второго этажа), то соответственно жилье, которое владелец получит взамен, будет в качественном плане значительно лучше. Следовательно, и стоимость будет отличаться существеннее. 

Например, в нашей практике был случай – квартира в доме «под снос» стоила около 4,8 млн, а ее аналог в новостройке, – 7,5 млн.

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ.

НДВ — ведущее агентство недвижимости, лидер по реализации новостроек в Москве и Подмосковье. Компания работает по принципу «супермаркета», и предлагает клиентам жилую и коммерческую недвижимость, в том числе большой выбор услуг.

— Какова разница в цене между получаемыми по программе реновации квартирами и теми, которыми владели жильцы?

На сегодняшний день «хрущёвки», то есть дома до 5 этажей без лифта с кухнями менее 7 кв. м, построенные с середины 50-х и до начала 70-х, относятся к самой доступной по типам жилья категории. В среднем квадратный метр в таких домах по всей Москве не дотягивает до 150 тысяч рублей, в то время как квартиры в современных даже самых простых панельных домах стоят на 8-10% дороже при прочих равных.

— Можно ли сказать, что участники программы получают жилье дороже чем то, что у них было?

Да, квартиры по реновации однозначно дороже. Во-первых, многое решает технология строительства (сейчас уже нет блочных домов, как минимум панельные или монолитные), «свежесть» коммуникаций, в новых кварталах более комфортная и цивилизованная среда – МОП, дворы, парковки. Во-вторых, СНиП 60-х годов отличаются от сегодняшних, из-за чего квартиры в новых домах практически не могут быть теснее квартир в пятиэтажках. Так, , разница в площади у двухкомнатных может достигать 20 кв. м. А каждый лишний квадратный метр – это 150-200 тысяч рублей к цене продажи.

— Почему на это идет московская власть?

Как минимум это нормальная социальная политика – предоставить квартиру человеку взамен устаревшего до аварийного состояния жилья. Конечно, разработан механизм капремонта ветхих домов, но ничто не вечно. Стоит отметить, что в ряде пятиэтажек его провести невозможно из-за отсутствия техэтажей и вмонтированных в стены коммуникаций.

Экономически реновация тоже более чем обоснована. Во-первых, себестоимость строительства ниже рыночной цены Во-вторых, государственное финансирование программы защищает власть от рисков неисполнения обязательств, как это было, к примеру,  в рамках программы сноса домов первого периода индустриального домостроения.

Наконец, чтобы переселить 3-4 «хрущёвки» требуется лишь 1 типовой дом серии П44. Освободившиеся территории – это участки в привлекательных локациях со сложившейся инфраструктурой, что безусловно упрощает их развитие.    Девелоперы будут выстраиваться в очередь за ними, что в долгосрочной перспективе, конечно, но многократно окупит расходы на переселение из устаревшего  жилья.

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Агентство недвижимости полного цикла «Бон Тон» – один из лидеров и успешных игроков по реализации жилой недвижимости в Московском регионе. Образовано в 2010 году. Приоритетное направление деятельности – продажа квартир в новостройках комфорт- и бизнес-класса.

Какова разница в цене между получаемыми по программе реновации квартирами и теми, которыми владели жильцы? Можно ли сказать, что участники программы получают жилье дороже чем то, что у них было?

Разница в средней стоимости квадратного метра между сносимыми пятиэтажками (до реновации) и новыми строениями составляет не менее 15-20%.

Разумеется, у таких домов есть преимущества в виде нового конструктива, более интересной квартирографии (средняя продаваемая площадь 54-56 кв.м),  а также наличия входных групп и МОПов. Также среди плюсов – формат квартальной застройки. 

Таким образом, участники программы получают более дорогое жилье с точки зрения цены кв.м, при этом выигрывают по качественным характеристикам предоставляемой недвижимости. Сносимые пятиэтажки – морально устаревший фонд, который в последнее время падает в своей ликвидности и стоимости жилья. 

Почему на это идет московская власть?

Фонд реновации имеет право на реализацию части квартир –  порядка 15-20% с целью улучшения жилищных условий. Житель дома, где стартовало переселение по реновации, взамен равнозначной квартиры может докупить дополнительные площади, воспользовавшись собственными средствами, либо ипотечными.  В дальнейшем, когда обязательства перед участниками программы будут выполнены, оставшиеся квартиры , скорее всего, будут выставлены в свободную продажу.

На вопросы «Взгляда из окна» отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона.

Компания создана в 2012 году Наталией Тихоновской и Марией Литинецкой — ведущими экспертами рынка недвижимости, чья профессиональная репутация и богатый практический опыт служат гарантами высокого качества работы. В настоящее время «Метриум» входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

Какова разница в цене между получаемыми по программе реновации квартирами и теми, которыми владели жильцы?

Разница в стоимости квадратного метра в доме-участнике реновации и новостройке для переселения составляет порядка 20-50%. Это сопоставимо с различием в цене между старым жильем и новостройками практически в любом районе Москвы. Скажем, в Северном Измайлове квадрат в новостройке примерно на 25% дороже, чем в пятиэтажных хрущевках. В Нагатинском затоне на 10-15%, а на Западе Москвы (район Можайского) шоссе – до 50%.  

Можно ли сказать, что участники программы получают жилье дороже чем то, что у них было?

Полученное по программе реновации жилье безусловно дороже того, которое покидают переселенцы. Во-первых, разницу в цене обуславливает возраст зданий. Жилье по реновации, как максимум, было введено в эксплуатацию в последнюю пятилетку. Соответственно все инженерные коммуникации намного лучше, чем в домах 30-40-летней давности. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большей площади, чем обладали в хрущевках. Речь идет о лишних «квадратах» в прихожих, кухнях, кладовках или гардеробных (примерно 5-15 квадратных метров в зависимости от суммарного метража квартиры). Соответственно, при перепродаже эти площади принесут дополнительную прибыль.

Почему на это идет московская власть?

Основная цель столичных властей — предотвратить кризис жилищного фонда, который сейчас разворачивается в регионах. Его суть в том, что темпы выбытия жилого фонда опережают темпы его восстановления и обновления. При этом у населения нет достаточных средств на улучшение условий, поэтому продолжают жить в хрущевках до тех пор пока имеющееся жилье придет в негодность, и в силу аварийности эти дома должны будут расселять власти. Однако надо понимать, что в случае признания здания «аварийным», представляющим опасность для проживания в нем жителей, принцип «район в район» не работает, людей переселяют туда, где есть для этого ресурс. Причем в силу того, что хрущевки и другие подобные дома были построены в относительно сжатые сроки, потребность их расселения рано или поздно обвалится как лавина на голову местных властей, потому что, условно говоря, срок их годности, завершится примерно одновременно. Поскольку в столичном бюджете есть средства на столь масштабную социальную программу, власти идут на реновацию. Более того, жилищное строительство в Москве — это привлекательный бизнес, поэтому бюджет скорее всего окупит расходы за счет продажи реновационных квартир уже не участникам программы. Более того, не надо забывать, что первые этажи в новостройках делают нежилыми, где разместятся в том числе и объекты торговли, а это дополнительный доход в казну.